Prêts automobiles

L’Immobilier et l’AMT : Propriété de Location ou de Placement

L’impôt minimum alternatif est une considération très importante pour les contribuables qui possèdent des biens immobiliers, car à peu près toutes les règles fiscales s’appliquant à l’immobilier sont différentes pour l’AMT que pour l’impôt ordinaire. Cet article sur l’immobilier et l’AMT abordera les situations où l’individu détient le bien immobilier en tant qu’investissement, généralement en tant que bien locatif. Les différences de traitement fiscal entre l’impôt ordinaire et l’AMT peuvent être importantes.

Intérêts débiteurs

Les intérêts payés sur l’hypothèque contractée pour acquérir la propriété sont entièrement déductibles, tant pour l’impôt ordinaire que pour l’impôt minimum alternatif. Contrairement aux déductions détaillées qui permettent un avantage fiscal pour ce qui équivaut à des dépenses personnelles, la législation fiscale autorise généralement toutes les déductions qu’un contribuable doit effectuer dans le cadre de la recherche d’un revenu d’entreprise. Ainsi, les limitations discutées dans l’article précédent sur les intérêts hypothécaires ne s’appliquent pas.

Si, toutefois, la valeur nette du bien locatif est utilisée comme garantie pour un prêt supplémentaire – une deuxième hypothèque, par exemple -, le contribuable doit alors examiner comment le produit de ce prêt est utilisé pour déterminer la déductibilité des intérêts. Si le produit est utilisé pour un prêt automobile ou pour financer les études d’un enfant, par exemple, les intérêts sont des intérêts personnels non déductibles. Si le produit est utilisé pour améliorer le bien locatif, les intérêts sont déductibles.

Suggestion – il est préférable que les contribuables séparent les emprunts personnels des emprunts commerciaux. Mélanger les deux crée des problèmes de tenue de registres et peut entraîner des différends avec l’IRS.

Impôts fonciers

Les impôts fonciers payés sur les biens locatifs ou de placement sont entièrement autorisés à la fois aux fins de l’impôt ordinaire et de l’impôt minimum de remplacement.

Idée de planification – si vous avez la possibilité de payer votre facture d’impôt foncier cette année ou l’année prochaine, payez-la dans une année où vous avez suffisamment de revenus de la propriété pour ne pas générer de perte de location. Cette stratégie peut aider à éviter de déclencher les limitations de perte d’activité passive décrites ci-dessous.

Exemple – en Floride, les factures d’impôt foncier sont envoyées en octobre et sont payables selon le barème d’escompte suivant : novembre – 4 %, décembre – 3 %, janvier – 2 %, février – 1 %. Si vous avez subi une perte sur la propriété en 2010, mais que vous prévoyez générer un revenu en 2011, ne payez pas votre facture en novembre ou en décembre. Le fait de renoncer à cette petite remise pourrait vous aider à éviter les règles de limitation des pertes.

Dépréciation

L’amortissement est autorisé pour les biens détenus à des fins d’investissement. La partie du coût attribuable au terrain n’est pas amortissable, mais pour le bâtiment lui-même et les meubles, appareils électroménagers, tapis, etc., une déduction pour amortissement peut être prise.

Les biens immobiliers (c’est la définition légale de la maison ou d’un autre bâtiment) détenus à des fins de location/d’investissement ne peuvent être amortis aux fins de l’impôt ordinaire que selon la méthode “linéaire”, sur une durée de vie utile de 27,5 ans. Ainsi, une propriété avec 275 000 $ affectés à l’immeuble serait amortie au rythme de 10 000 $ par année.

Les biens personnels (c’est la définition légale de choses telles que les meubles, les appareils électroménagers, les tapis et autres) peuvent être amortis aux fins de l’impôt ordinaire selon une méthode «accélérée» sur une durée de vie utile de cinq ans. Une méthode accélérée permet une déduction pour amortissement plus importante dans les premières années, en reconnaissance d’un facteur d’obsolescence ou de baisse de valeur que vous voyez dans les nouvelles propriétés (les voitures en sont un bon exemple).

Toutefois, aux fins de l’AMT, les biens meubles ne peuvent être amortis qu’en utilisant la méthode de l’amortissement linéaire. Ainsi, un poste d’AMT sera généré dans les premières années si la méthode accélérée est utilisée.

Idée de planification – pour les biens personnels, envisagez de choisir la méthode de l’amortissement linéaire aux fins de l’impôt ordinaire. Tout en renonçant à un petit avantage fiscal de la plus grande dépréciation dans les premières années, cela pourrait signifier éviter de payer l’AMT.

Règles d’investissement actif/passif et règles “à risque”

Un contribuable qui n’est pas « actif » dans la gestion d’un immeuble de placement ne peut pas utiliser les pertes d’un bien locatif pour compenser d’autres revenus tels que les salaires et traitements, les dividendes, les intérêts, les gains en capital, etc. Au lieu de cela, ces pertes sont reportées jusqu’à ce que le contribuable vende le bien propriété ou génère un revenu passif à partir de cette source ou d’autres sources d’investissement passives.

Les règles sur la fraction à risque interdisent également l’utilisation de ces types de pertes dans la mesure où le contribuable a acquis l’investissement avec de l’argent emprunté et n’a pas de responsabilité personnelle sur la dette.

Idée de planification

Si ces limites de perte s’appliquent, considérez les idées de planification mentionnées ci-dessus pour minimiser les pertes générées chaque année. De toute façon, ils ne vous font aucun bien.

Vente du bien

Plusieurs problèmes AMT différents peuvent survenir lors de la vente d’un bien locatif / d’investissement. La première est que votre gain ou votre perte peut être différent pour l’AMT qu’il ne l’est aux fins de l’impôt ordinaire. Cela se produirait si différentes méthodes d’amortissement étaient utilisées. Par exemple, si le bien personnel était amorti selon une méthode accélérée aux fins de l’impôt ordinaire, la base de ce bien lors du calcul du gain ou de la perte à la vente serait différente car la méthode linéaire devait être utilisée aux fins de l’impôt minimum de remplacement.

Le gain sur la vente d’un immeuble de placement est généralement un gain en capital, bien qu’une partie puisse être traitée comme un revenu ordinaire selon la méthode d’amortissement accéléré utilisée. Les gains en capital en eux-mêmes ne sont pas un élément de l’AMT, mais ils peuvent néanmoins entraîner le paiement de l’AMT. En effet, le montant de l’exonération AMT est progressivement supprimé pour les contribuables à certains niveaux de revenu, de sorte que ce revenu supplémentaire peut avoir pour résultat de réduire l’exonération qui à son tour augmente le revenu imposable aux fins de l’impôt minimum de remplacement.

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